Die Nachricht, dass im eigenen Fertighaus eine Schadstoffbelastung vorliegt, ist für viele Eigentümer zunächst ein Schock. Gefolgt von der berechtigten Frage, ob und in welchem Umfang sich die entstehenden Sanierungskosten steuerlich geltend machen lassen.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich in den vergangenen Jahrzehnten wiederholt mit dieser Frage befasst und dabei sowohl Chancen als auch klare Grenzen aufgezeigt. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wichtigsten Entscheidungen, die zugrunde liegenden Rechtsgrundsätze und die praktischen Konsequenzen für Eigentümer.
Die rechtliche Grundlage: § 33 EStG und die außergewöhnliche Belastung
Sanierungskosten aufgrund von Schadstoffbelastungen werden steuerlich in aller Regel über § 33 Einkommensteuergesetz (EStG) als sogenannte außergewöhnliche Belastung geltend gemacht. Voraussetzung ist, dass dem Steuerpflichtigen die Aufwendungen zwangsläufig entstehen, also aus tatsächlichen, rechtlichen oder sittlichen Gründen nicht vermeidbar sind und dass sie ihrer Höhe, Art und dem Grunde nach außerhalb des Üblichen liegen.
Die zentralen BFH-Entscheidungen von 2012
Den bis heute wichtigsten Referenzpunkt bilden drei Urteile, die der BFH am selben Tag, dem 29. März 2012, gefällt hat (Az. VI R 21/11, VI R 70/10 und VI R 47/10). Darin stellte der Bundesfinanzhof klar, dass Aufwendungen für die Sanierung eines selbst genutzten Wohngebäudes als außergewöhnliche Belastung in die Steuererklärung eingebracht werden können, dies jedoch nicht für Kosten üblicher Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen oder die Beseitigung von Baumängeln gilt.
Existenznotwendiger Bedarf und Gesundheitsgefährdung
Der Gerichtshof knüpfte damit an eine Grundlinie an, die er bereits in früheren Entscheidungen entwickelt hatte: Gehen von einem Gegenstand des existenznotwendigen Bedarfs, wozu auch das eigene Wohnhaus zählt, konkrete Gesundheitsgefährdungen aus, entstehen die Aufwendungen zur Beseitigung dieser Gefährdung dem Steuerpflichtigen aus tatsächlichen Gründen zwangsläufig und sind deshalb grundsätzlich als außergewöhnliche Belastung abziehbar. Als Referenz nannte der BFH dabei unter anderem sein Urteil zur Asbestsanierung einer Wohnhausfassade aus dem Jahr 2001 sowie eine Entscheidung von 2002 zum Austausch formaldehydbelasteter Möbel.
Konkret entschied der BFH in den drei Urteilen von 2012, dass die Kosten der Sanierung wegen Hausschwammbefalls, PCB- oder Formaldehydbelastung sowie die Beseitigung unzumutbarer Gerüche grundsätzlich als außergewöhnliche Belastung anerkannt werden können.
Was heißt „zwangsläufig“ in der Praxis?
Der Begriff der Zwangsläufigkeit ist der Dreh- und Angelpunkt der gesamten Rechtsprechung. Er bedeutet, dass die Sanierung nicht auf einer freien Entscheidung des Eigentümers beruhen darf, sondern durch die konkrete Gesundheitsgefährdung objektiv erforderlich ist. Praktisch bedeutet das:
- Eine bloße Vermutung oder ein allgemeines Unbehagen genügt nicht. Die Gefährdung muss belastbar dokumentiert sein
- In der Regel ist ein Gutachten erforderlich, das die Schadstoffbelastung und die daraus resultierende Gesundheitsgefährdung nachweist
- Rein wertsteigernde oder ästhetische Modernisierungsanteile sind von der Zwangsläufigkeit ausgenommen und müssen aus den Gesamtkosten herausgerechnet werden
Wo der BFH und die Finanzgerichte Grenzen ziehen
Nicht jede Sanierungsmaßnahme, die im Zusammenhang mit einer Schadstoffbelastung steht, wird steuerlich anerkannt. Besonders lehrreich ist eine Entscheidung des Finanzgerichts Baden-Württemberg vom 1. Februar 2024 (Az. 1 K 1855/21): Das Gericht bestätigte zwar grundsätzlich, dass eine Sanierung wegen hoher Schadstoffbelastung am Eigenheim als außergewöhnliche Belastung abgezogen werden kann, sofern die Maßnahmen notwendig und nachweisbar sind.
Im entschiedenen Fall wurde der Abzug jedoch verwehrt, weil der Kläger das Haus nicht saniert, sondern vollständig abgerissen und neu errichtet hatte – und weil die vorgelegten Nachweise (Gutachten, ärztliche Atteste) als unzureichend beurteilt wurden. Das Finanzgericht Baden-Württemberg hatte bereits zuvor entschieden, dass Aufwendungen für den Abriss eines formaldehydbelasteten Einfamilienhauses sowie für dessen späteren Neubau nicht als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig sind, wenn der Abriss über die reine Gefahrenbeseitigung hinausgeht.
Ein klares Muster
Diese Fälle zeigen ein wiederkehrendes Muster: Wird aus einer notwendigen Sanierung eine vollständige Neuerrichtung, ordnet die Rechtsprechung die Kosten in aller Regel den Herstellungskosten des neuen Gebäudes zu, mit der Folge, dass ein sofortiger Abzug als außergewöhnliche Belastung entfällt und die Kosten stattdessen nur über die Abschreibung (AfA) geltend gemacht werden können.
Nachweispflichten: Was das Finanzamt verlangt
Die Anforderungen an den Nachweis der Zwangsläufigkeit wurden durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 präzisiert. Der BFH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass ein vor Beginn der Maßnahme erstelltes amts- oder vertrauensärztliches Gutachten nicht in jedem Fall zwingend erforderlich ist. Gleichwohl bleiben Steuerpflichtige verpflichtet, die medizinische beziehungsweise sachliche Notwendigkeit der Aufwendungen nachvollziehbar zu belegen. In der Praxis empfiehlt sich daher grundsätzlich:
1. Ein unabhängiges Schadstoffgutachten vor Beginn der Sanierungsmaßnahme
2. Eine möglichst klare Dokumentation, welcher Kostenanteil der reinen Gefahrenbeseitigung dient und welcher Anteil auf allgemeine Modernisierung entfällt
3. Bei gesundheitlichen Beschwerden zusätzlich eine ärztliche Einschätzung, die den Zusammenhang zwischen Belastung und Beschwerden plausibilisiert
Ein Sonderfall: Vermietete Immobilien
Für vermietete Objekte gilt eine andere steuerliche Logik als für selbst genutzte Immobilien: Hier werden Sanierungskosten in der Regel nicht über § 33 EStG, sondern als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht. Besondere Vorsicht ist innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb geboten: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in diesem Zeitraum 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft – mit der Folge, dass sie nicht sofort, sondern nur über die Abschreibung über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgesetzt werden können.
Gangbarer Weg für Eigentümer
| Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs eröffnet Eigentümern selbst genutzter Immobilien einen grundsätzlich gangbaren Weg, notwendige Schadstoffsanierungen steuerlich geltend zu machen – vorausgesetzt, die Zwangsläufigkeit der Maßnahme lässt sich sauber belegen und die Sanierung bleibt auf die reine Gefahrenbeseitigung beschränkt. Wo Eigentümer die Gelegenheit jedoch nutzen, um über die notwendige Sanierung hinaus zu modernisieren oder gar neu zu bauen, ziehen sowohl der BFH als auch die Finanzgerichte klare Grenzen. Angesichts der Komplexität der Materie und der hohen Anforderungen an die Nachweisführung empfiehlt sich in der Praxis stets eine frühzeitige, fachkundige Beratung. |
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Für eine verbindliche Einschätzung des Einzelfalls sollte ein Steuerberater oder eine Steuerberaterin hinzugezogen werden.
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Häufig gestellte Fragen
Kann ich Schadstoffsanierungskosten immer sofort in voller Höhe absetzen?
Nein. Voraussetzung ist, dass die Kosten der Beseitigung einer konkreten Gesundheitsgefährdung dienen und zwangsläufig entstanden sind. Wertsteigernde oder rein modernisierende Kostenanteile sind auszuscheiden.
Brauche ich zwingend ein Gutachten vor Beginn der Sanierung?
Ein vorheriges Gutachten ist nicht in jedem Fall zwingend vorgeschrieben, aber in der Praxis dringend zu empfehlen, da es die Nachweisführung gegenüber dem Finanzamt erheblich erleichtert.
Was passiert, wenn ich statt einer Sanierung neu baue?
Wird ein Gebäude wegen Schadstoffbelastung abgerissen und durch einen Neubau ersetzt, ordnet die Rechtsprechung die Kosten in der Regel den Herstellungskosten des neuen Gebäudes zu – ein sofortiger Abzug als außergewöhnliche Belastung ist dann regelmäßig ausgeschlossen.
Gilt dieselbe Regelung auch für vermietete Häuser?
Nein. Bei vermieteten Immobilien greifen die Regeln zu Werbungskosten und gegebenenfalls zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, die sich in Voraussetzungen und Wirkung von der außergewöhnlichen Belastung bei selbst genutzten Immobilien unterscheiden.
Weiterführende Literatur
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