Ein Fertighaus aus den 1960er- bis 1980er-Jahren kann eine solide, oft überraschend günstige Immobilie sein, vorausgesetzt, man weiß, worauf man achten muss. Anders als bei einem Neubau lauern bei diesen Baujahren spezifische Risiken, die bei einer normalen Besichtigung leicht übersehen werden. Die folgenden 15 Fragen sollten Sie vor einer Kaufentscheidung beantwortet haben. Im Idealfall schriftlich und mit Belegen vom Verkäufer.
Fragen zu Hersteller und Bauweise
1. Von welchem Hersteller stammt das Haus, und ist dieser noch existent?
Der Hersteller entscheidet maßgeblich darüber, wie gut sich die verwendeten Materialien und Bauweisen nachträglich recherchieren lassen. Bei insolventen oder nicht mehr existierenden Herstellern fehlen häufig Bauakten, was die Risikoeinschätzung erschwert.
2. Liegen noch Bauunterlagen oder ein Baubeschreibungen vor?
Originalunterlagen geben Aufschluss über verwendete Materialien, Wandaufbauten und Dämmstoffe. Informationen, die für die Einschätzung möglicher Schadstoffquellen unverzichtbar sind.
3. Wurde das Haus bereits ganz oder teilweise saniert oder modernisiert?
Eine bereits erfolgte Sanierung kann Schadstoffrisiken deutlich reduzieren, sollte aber durch Rechnungen, Fachbetrieb-Nachweise oder Sanierungsprotokolle belegt sein, nicht nur mündlich zugesichert werden.
Fragen zu Schadstoffen
4. Wurden bereits Raumluft- oder Materialmessungen auf Schadstoffe durchgeführt?
Liegen Messprotokolle vor, geben diese konkrete Auskunft über Formaldehyd-, PCP-, Lindan- oder Asbestbelastungen. Fehlen sie, sollte dies in die Verhandlung und gegebenenfalls in eine Vorbehaltsklausel im Kaufvertrag einfließen.
5. Wurden Holzschutzmittel wie PCP oder Lindan verwendet, und wenn ja, wo?
Diese Mittel wurden vor allem bei tragenden Holzkonstruktionen im Dachstuhl und in Wandelementen eingesetzt. Wichtig ist zu wissen, ob und wo genau behandeltes Holz verbaut wurde.
6. Sind asbesthaltige Materialien verbaut, etwa in Fassadenplatten, Dach oder Bodenbelägen?
Asbest wurde in diesem Zeitraum vielfältig eingesetzt. Von Eternitplatten an der Fassade bis zu Bodenbelägen. Eine Sichtprüfung durch einen Fachmann kann erste Hinweise liefern, ersetzt aber keine Laboranalyse.
7. Welche Spanplatten oder Holzwerkstoffe wurden verbaut, und aus welchem Baujahr stammen sie?
Da erst ab 1980 überhaupt Emissionsklassen für Formaldehyd existierten, ist das genaue Baujahr entscheidend für die Risikoeinschätzung.
8. Gibt es sichtbare Hinweise auf PCB, etwa in alten Fugendichtungen oder Anstrichen?
PCB wurde unter anderem in dauerelastischen Fugenmassen eingesetzt. Auffällige, ölig wirkende oder verfärbte Fugen können ein erster Hinweis sein.
Fragen zum baulichen Zustand
9. Wie ist der Zustand von Dach, Fassade und tragenden Elementen?
Unabhängig von der Schadstofffrage entscheidet der allgemeine bauliche Zustand über anstehende Instandhaltungskosten. Eine unabhängige Bausubstanzprüfung ist bei diesem Baualter grundsätzlich empfehlenswert.
10. Wie ist der energetische Zustand, insbesondere die Dämmung?
Fertighäuser dieser Baujahre entsprechen selten heutigen energetischen Standards. Eine Nachrüstung der Dämmung kann zusätzlich mit einer Schadstoffsanierung kombiniert werden, was Synergien bei den Kosten schaffen kann.
11. Gibt es Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelbefall?
Feuchtigkeit begünstigt nicht nur Schimmelbildung, sondern kann auch die Ausgasung bestimmter Schadstoffe aus Baumaterialien beeinflussen.
Fragen zu Recht und Finanzen
12. Enthält der Kaufvertrag eine Regelung zu Schadstoffen, etwa einen Gewährleistungsausschluss?
Viele Kaufverträge bei älteren Immobilien enthalten einen allgemeinen Gewährleistungsausschluss „wie besehen“. Ob und wie Schadstoffe davon erfasst sind, sollte anwaltlich geprüft werden.
13. Ist eine Schadstoffmessung als Kaufvoraussetzung oder Vorbehalt vertraglich vereinbar?
Eine solche Klausel gibt Ihnen die Möglichkeit, vom Kauf zurückzutreten oder den Preis nachzuverhandeln, falls eine Messung erhebliche Belastungen ergibt.
14. Welche Auswirkungen hätte eine festgestellte Schadstoffbelastung auf den Immobilienwert?
Der Marktwert sollte realistisch unter Berücksichtigung möglicher Sanierungskosten kalkuliert werden, nicht nach dem Vergleichswert unbelasteter Neubauten.
15. Sind Sanierungskosten steuerlich absetzbar, und wie wirkt sich das auf die Gesamtkalkulation aus?
Je nach Art der Maßnahme und Nutzung der Immobilie können Sanierungskosten steuerlich relevant sein. Ein Aspekt, der die tatsächliche finanzielle Belastung spürbar verändern kann.
Häufige Fragen zum Fertighauskauf dieser Baujahre
Sollte ich grundsätzlich vom Kauf eines Fertighauses aus dieser Zeit absehen?
Nicht zwangsläufig. Viele dieser Häuser sind solide gebaut und bei sachgerechter Prüfung und gegebenenfalls Sanierung unbedenklich bewohnbar. Entscheidend ist eine informierte, keine pauschale Entscheidung.
Wer sollte die Schadstoffprüfung durchführen?
Empfehlenswert ist ein unabhängiger Baubiologe oder ein zertifiziertes Labor, das sowohl Raumluft- als auch Materialproben fachgerecht auswerten kann.
Was, wenn der Verkäufer keine Messung zulässt?
Das sollte als Warnsignal gewertet werden. Seriöse Verkäufer haben in der Regel kein Interesse daran, eine sachliche Prüfung zu verhindern.
Mehr Sorgfalt
| Der Kauf eines Fertighauses aus den 1960er- bis 1980er-Jahren erfordert mehr Sorgfalt als bei einem Neubau, ist aber mit dem richtigen Vorgehen kein unkalkulierbares Risiko. Wer diese 15 Fragen systematisch klärt, trifft eine fundierte statt eine emotionale Kaufentscheidung. |
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Weiterführende Literatur
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