Haftung beim Hausverkauf. Muss ich Schadstoffe offenlegen?

Kurz zusammengefasst

Haftung ausgeschlossen?

Wer ein altes Fertighaus verkauft, steht vor einer Frage, die viele lieber nicht stellen. Was passiert, wenn der Käufer später Schadstoffe findet. Haftet der Verkäufer dann, obwohl im Kaufvertrag steht, dass die Haftung für Mängel ausgeschlossen ist. Die Antwort hängt an einem Wort, nämlich an der Arglist.

Der Text informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Wer verkauft oder kauft, sollte den Vertrag von einem Notar und bei Bedarf von einem Fachanwalt prüfen lassen.

Die kurze Antwort

Ja, Sie müssen Schadstoffe offenlegen, wenn drei Dinge zusammentreffen. Sie kennen den Schadstoff oder halten sein Vorhandensein für möglich. Er ist für den Käufer bei seiner Entscheidung von Bedeutung. Und der Käufer kann ihn bei einer normalen Besichtigung nicht erkennen.

Der Bundesgerichtshof beschreibt die Pflicht so, dass der Verkäufer verborgene Mängel und Umstände, die nach der Erfahrung auf bestimmte Mängel schließen lassen, auch ungefragt offenbaren muss, wenn sie für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind. Das ist die Grundregel, an der sich alles Weitere orientiert.

Die Rechtslage in drei Bausteinen

Baustein 1- Der Sachmangel

Ein Schadstoff kann ein Sachmangel sein, auch wenn das Haus äußerlich in Ordnung wirkt. Der Petitionsausschuss des Bundestages fasst die Rechtsprechung so zusammen. Ein Sachmangel kann vorliegen, wenn bei der Errichtung eines Gebäudes schadstoffbehaftete Baustoffe verwendet wurden. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist von einem Sachmangel auszugehen, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass gesundheitliche Schäden eintreten. Entscheidend ist also nicht die bloße Anwesenheit eines Stoffes, sondern die ernsthafte Gefahr.

Baustein 2- Die Gefahr

Beim privaten Hausverkauf ist der Ausschluss der Sachmängelhaftung üblich. Ein Fachanwalt schreibt dazu, dass der Ausschluss grundsätzlich zulässig ist und seine Grenze in § 444 BGB findet. Der Verkäufer verkauft das Haus dann, wie es steht, und der Käufer kann bei Mängeln grundsätzlich keine Rechte geltend machen.

Baustein 3- Die zwei Ausnahmen des Paragraphen 444

Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht auf den Ausschluss berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat. Das sind die zwei Ausnahmen, und beide sind zwingend. Kein Notar kann sie wegvereinbaren.

Zur letzten Zeile hält der Petitionsausschuss fest, dass ein daneben vereinbarter Haftungsausschluss irrelevant ist, wenn im Kaufvertrag etwa festgehalten wird, dass im Gebäude kein Asbest verwendet wurde. Aussagen im Vertrag haben also Gewicht.

Der Fall, der alles verändert hat. Asbest im Fertighaus von 1980

Für Eigentümer alter Fertighäuser lohnt ein Blick auf das Urteil, das die Rechtslage geprägt hat. Es betraf ein Fertighaus. In dem Verfahren heißt es, das Wohngebäude sei im Jahr 1980 in Fertigbauweise errichtet worden. Die Käufer erwarben das Hausgrundstück mit einem Ausschluss der Gewähr. Später stellte sich heraus, dass die Fassade Asbestzementplatten enthielt. Die Verkäufer wussten von den Platten und hatten das den Käufern nicht mitgeteilt.

Der Bundesgerichtshof entschied am 27. März 2009 unter dem Aktenzeichen V ZR 30/08. Er stellte klar, dass Baustoffe, die früher üblich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt wurden, einen Sachmangel darstellen können, über den ein Verkäufer ungefragt aufklären muss. Die Veröffentlichung in der Neuen Juristischen Wochenschrift ordnete die Entscheidung so ein, dass die Offenbarungspflicht neben der Gewährleistung besteht. Ein Ausschluss greift danach zumindest dann nicht, wenn der Verkäufer den Käufer arglistig getäuscht hat.

Nach der Zurückverweisung kam der Fall erneut zum Bundesgerichtshof. Im Urteil vom 12. November 2010 mit dem Aktenzeichen V ZR 181/09 bestätigte der Senat, dass die asbesthaltige Fassadenverkleidung einen offenbarungspflichtigen Sachmangel begründet. Dieses Urteil klärte zusätzlich die Fragen der Beweislast, auf die der Artikel weiter unten eingeht.

Für Eigentümer alter Fertighäuser ist das Signal klar. Baustoffe, die zur Bauzeit üblich und zugelassen waren, können heute einen Mangel darstellen, wenn sie sich als gesundheitsgefährdend erwiesen haben. Die Zulassung zur Bauzeit schützt nicht vor der Pflicht, heute aufzuklären. Das passt zur Aussage der früheren Artikel dieser Serie, dass ein Prüfzeichen die damalige Verwendbarkeit belegt und keine Unbedenklichkeit.

Was bedeutet „kennen“?

Arglist ist der Schlüsselbegriff. Sie setzt Vorsatz voraus, und zwar auch den sogenannten bedingten Vorsatz. Der Bundesgerichtshof formuliert das so. Ein arglistiges Verschweigen ist nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt. Das ist das Prüfschema, nach dem Gerichte vorgehen.

Daraus folgen drei Aussagen, die Verkäufer kennen sollten.

Wissen genügt. Wer von einem Schadstoff weiß, etwa aus einem früheren Gutachten, aus Bauunterlagen oder aus Erzählungen des Erbauers, muss ihn offenlegen, wenn er wesentlich ist.

Für möglich halten genügt auch. Wer ernsthaft damit rechnet, dass ein Stoff vorhanden ist, und das Risiko in Kauf nimmt, dass der Käufer nichts davon weiß, handelt arglistig. Hinweise können Gerüche, Beschwerden von Bewohnern, Baujahr und Bauweise, frühere Messungen oder Aussagen von Handwerkern sein.

Fahrlässigkeit genügt nicht. Eine Entscheidung betont, dass Arglist zumindest Eventualvorsatz voraussetzt und es dem nicht gleichsteht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätte aufdrängen müssen, die einen Mangel begründen. Wer wirklich nichts wusste und nichts für möglich hielt, handelt nicht arglistig, auch wenn er es hätte ahnen können. Verkäufer, die selbst nicht in dem Haus gewohnt haben, etwa Erben, haben deshalb oft eine bessere Ausgangslage. Sie sollten das aber nicht überstrapazieren.

Pflicht zur Untersuchung des Hauses vor Verkauf

Eine allgemeine Pflicht dazu gibt es nach dieser Rechtsprechung nicht. Die Pflicht knüpft an Ihre Kenntnis an und nicht an Ihre Neugier. Zwei Warnungen gehören trotzdem dazu.

Erstens kann eine Untersuchung Wissen erzeugen. Wer ein Gutachten beauftragt und einen Befund erhält, kennt den Schadstoff und muss ihn offenlegen. Das ist kein Grund, auf eine Untersuchung zu verzichten. Es ist der Grund, sie mit einem Plan zu verbinden. Mit dem Befund können Sie den Preis anpassen, saniere oder offen verkaufen. Der Artikel zur Notwendigkeit des Sachverständigen beschreibt den Wert eines Gutachtens.

Zweitens schützt Wegsehen nicht. Wer Verdachtsmomente hat und bewusst keine Klarheit schafft, um nichts offenlegen zu müssen, kann sich auf bedingten Vorsatz einlassen. Gerichte prüfen das anhand der Umstände.

Als Faustregel gilt. Wer Hinweise hat, sollte entweder klären oder offenlegen, dass es einen Verdacht gibt. Beides ist sicherer als Schweigen.

Offenbarungspflicht für Schadstoffe

Der Bundesgerichtshof hat die Pflicht für Asbest ausdrücklich bejaht. Für andere Stoffe gibt es weniger Entscheidungen. Das Prinzip lässt sich aber übertragen, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass Gesundheitsschäden eintreten. Die folgende Übersicht ist eine Einschätzung auf Grundlage dieser Maßstäbe und keine Rechtsauskunft.

Zur Orientierung hilft ein Gedanke. Fragen Sie sich, ob ein durchschnittlicher Käufer bei Kenntnis dieser Tatsache anders entscheiden würde, etwa zu einem niedrigeren Preis oder gar nicht kaufen. Wenn ja, ist die Tatsache wesentlich.

Offensichtliche Mängel

Die Offenbarungspflicht hat eine Grenze bei Dingen, die jeder sieht. Der Bundesgerichtshof sagt dazu, dass ein verständiger und redlicher Verkäufer davon ausgehen darf, dass bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbare Mängel auch dem Käufer ins Auge springen und eine gesonderte Aufklärung deshalb nicht erforderlich ist. Ein offen sichtbarer Wasserfleck ist so ein Fall. Ein Schadstoff in der Wand ist es nicht. Chemische Stoffe in Holz, Kleber, Fugen oder Platten sind für Laien nicht erkennbar und fallen deshalb in den Bereich der Aufklärung.

Das Urteil enthält einen praktischen Hinweis. Wenn der Verkäufer dem Käufer im Zusammenhang mit möglichen Mängeln ein Sachverständigengutachten übergibt, darf er erwarten, dass der Käufer es als Grundlage seiner Kaufentscheidung durchsieht. Die Übergabe eines Gutachtens kann die Aufklärungspflicht also erfüllen. Sie sollte schriftlich dokumentiert werden.

Was wer beweisen muss

Hier liegt für viele Verkäufer die Erleichterung und für viele Käufer das Problem. Der Käufer trägt die Beweislast für die Arglist. Ein Ratgeber fasst das zusammen. Für die Mängelhaftung muss der Käufer darlegen, dass der Verkäufer von dem Mangel wusste und ihn wissentlich verschwiegen hat.

Der Bundesgerichtshof schwächt das aber ab. Im Urteil V ZR 181/09 geht es um die Beweislast für die fehlende Aufklärung. Der Käufer muss danach lediglich die vom Verkäufer in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu spezifizierende Aufklärung ausräumen. Das bedeutet. Behauptet der Verkäufer, er habe aufgeklärt, muss er zunächst genau darlegen, wann, wo und was er gesagt hat. Der Käufer muss dann beweisen, dass das nicht stimmt. Pauschale Behauptungen wie „der Käufer wusste Bescheid“ genügen nicht.

Für Verkäufer folgt daraus, dass Aufklärung nachweisbar sein sollte. Eine mündliche Bemerkung bei der Besichtigung hilft im Streitfall wenig. Eine Regelung im notariellen Vertrag hilft sehr.

Verjährungsfristen

Die Verjährung hat zwei Spuren:

Der Normalfall. Mängelansprüche bei einem Bauwerk verjähren in der Regel in fünf Jahren ab der Übergabe. Das steht in § 438 Absatz 1 Nummer 2 BGB. Schadstoffe zeigen sich manchmal erst später. Nach fünf Jahren ist der Käufer im Normalfall ohne Ansprüche.

Bei Arglist. Hier gilt etwas anderes. Nach § 438 Absatz 3 BGB verjähren die Ansprüche, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat, in der regelmäßigen Verjährungsfrist. Eine Zusammenfassung beschreibt die Folge so. Bei Arglist gelten drei Jahre ab dem Schluss des Kenntnisjahres, höchstens zehn Jahre ab Entstehung, und nie weniger als die fünf Jahre. Wer arglistig verschwiegen hat, kann also deutlich länger in Anspruch genommen werden.

Folgen

Liegt ein Sachmangel vor und greift der Ausschluss nicht, stehen dem Käufer die gesetzlichen Rechte zu. Der Petitionsausschuss nennt als Grundmöglichkeit die Nacherfüllung, also die Beseitigung des Mangels, und weist darauf hin, dass unter bestimmten Voraussetzungen weitere Rechte hinzukommen. Das sind die Minderung des Kaufpreises, der Rücktritt vom Vertrag und Schadensersatz. Bei Schadstoffen im Wohnhaus bedeutet Nacherfüllung die Sanierung. Die Kosten können hoch ausfallen, wie der Artikel zum Abstand vom Hauskauf an einer Beispielrechnung für den Rückbau zeigt. Ein Rücktritt kann die Rückabwicklung des gesamten Kaufs bedeuten.

Absicherung als Verkäufer

Die beste Absicherung ist Transparenz. Dazu gibt es einen Fahrplan:

Zu Schritt 6 gibt es einen Hinweis. Üblich ist im Notarvertrag eine Erklärung des Verkäufers, dass er keine ihm bekannten Mängel arglistig verschwiegen hat. Eine Kanzlei beschreibt, dass diese Negativ Erklärung des Verkäufers Teil üblicher Klauseln ist. Sie ist nur dann ehrlich, wenn Sie wirklich alles genannt haben, was Sie wissen. Eine falsche Erklärung verschärft Ihre Lage.

Zu Schritt 8. Zusicherungen wie „das Haus ist asbestfrei“ gehören nur in den Vertrag, wenn Sie das belegen können. Bei einer Garantie greift der Ausschluss nicht.

Ein Formulierungsbeispiel

Das folgende Beispiel dient nur der Veranschaulichung. Lassen Sie jede Formulierung vom Notar prüfen. Ein Absatz könnte lauten. Dem Verkäufer ist bekannt, dass bei einer Untersuchung vom Monat Jahr in Holzproben aus dem Dachstuhl Holzschutzmittelrückstände nachgewiesen wurden. Der Käufer hat das Gutachten erhalten und zur Kenntnis genommen. Der Käufer erwirbt das Objekt in Kenntnis dieses Befundes. Wegen dieses Befundes stehen ihm keine Rechte gegen den Verkäufer zu. Weitere dem Verkäufer bekannte Mängel bestehen nicht. Durch die Offenlegung erfüllt der Verkäufer seine Pflicht, und der Käufer kann sich wegen seiner Kenntnis nicht mehr auf den Mangel berufen. Das nutzt beiden. Der Verkäufer ist geschützt, der Käufer verhandelt mit offenen Karten.

Was Käufer wissen sollten

Käufer sollten die Lage mit umgekehrten Vorzeichen lesen. Sie dürfen Aufklärung erwarten, aber nicht darauf bauen. Ein Ausschluss ist üblich, und die Beweislast für Arglist liegt bei Ihnen. Deshalb gilt Folgendes.

Fragen Sie schriftlich nach Schadstoffen, Gutachten, Umbauten und Holzschutz. Lassen Sie sich Antworten bestätigen. Beauftragen Sie selbst einen Sachverständigen, wie der Artikel zur Notwendigkeit des Gutachters erklärt. Rechnen Sie Befunde in den Preis ein und verankern Sie sie im Vertrag. Beachten Sie, dass Ihre Rechte entfallen können, wenn Sie den Mangel beim Kauf kennen. Der Artikel zum Abstand vom Hauskauf beschreibt die Zusammenhänge im Detail.

Auch Makler spielen eine Rolle

Makler bewerben Objekte und machen Angaben im Exposé. Diese Angaben können Beschaffenheitsangaben sein, die im Vertrag Gewicht bekommen. Verkäufer sollten das Exposé prüfen, bevor es veröffentlicht wird, und keine Aussagen dulden, die sie nicht belegen können. Zu den eigenen Pflichten von Maklern gibt es Rechtsprechung, die über diesen Artikel hinausgeht. Fragen Sie hierzu bei Bedarf einen Fachanwalt.

Häufige Irrtümer

• Der Haftungsausschluss schützt mich immer. Das stimmt nicht. Bei Arglist und bei Garantien greift er nicht.
• Ich muss nur antworten, wenn der Käufer fragt. Das stimmt nicht. Wesentliche, nicht erkennbare Mängel sind ungefragt offenzulegen.
• Wenn ich nicht untersuche, kann mir nichts passieren. Das ist riskant. Wer Hinweise hat und sie bewusst ignoriert, kann bedingten Vorsatz haben.
• Zur Bauzeit war das alles erlaubt, also bin ich fein raus. Das stimmt nicht. Der Bundesgerichtshof sieht auch früher übliche Baustoffe als Mangel, wenn sie später als gesundheitsschädlich erkannt wurden.
• Nach fünf Jahren ist Schluss. Nicht bei Arglist. Dann gilt die regelmäßige Verjährung.
• Mündlich habe ich es gesagt. Das hilft im Streitfall wenig. Der Verkäufer muss die Aufklärung genau darlegen, und der Käufer kann sie bestreiten. Schriftlich und notariell ist sicherer.

Verkäufer tragen eine Pflicht

Häufig gestellte Fragen

Muss ich beim Hausverkauf Schadstoffe offenlegen?

Ja, wenn Sie sie kennen oder für möglich halten, sie für den Käufer wesentlich sind und er sie nicht erkennen kann. Das gilt auch ungefragt.

Schützt mich der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag?

Nur, wenn Sie nichts arglistig verschwiegen und keine Garantie übernommen haben. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer in diesen Fällen nicht auf den Ausschluss berufen.

Muss ich mein Haus vor dem Verkauf auf Schadstoffe untersuchen lassen?

Eine allgemeine Pflicht besteht nach der Rechtsprechung nicht. Arglist setzt Kenntnis oder ein Für möglich halten voraus. Wer Hinweise hat, sollte aber klären oder offenlegen.

Gilt die Offenlegungspflicht auch bei festgebundenem Asbest?

Nach der Rechtsprechung kann Asbest ein offenbarungspflichtiger Sachmangel sein. Entscheidend ist, ob eine ernsthafte Gefahr besteht. Fragen Sie im Einzelfall einen Fachanwalt.

Wer muss Arglist beweisen?

Der Käufer. Der Verkäufer muss aber nach dem Bundesgerichtshof seine behauptete Aufklärung räumlich, zeitlich und inhaltlich genau darlegen. Der Käufer muss diese dann ausräumen.

Wie lange kann ein Käufer Ansprüche geltend machen?

Im Normalfall fünf Jahre ab Übergabe. Bei arglistigem Verschweigen gilt die regelmäßige Verjährung, nach einer Zusammenfassung drei Jahre ab Schluss des Kenntnisjahres, höchstens zehn Jahre und nie kürzer als fünf.

Was passiert, wenn der Käufer den Schadstoff schon kennt?

Dann sind seine Rechte wegen dieses Mangels nach § 442 BGB grundsätzlich ausgeschlossen. Deshalb ist die Offenlegung für den Verkäufer so wertvoll.

Reicht es, ein Gutachten zu übergeben?

Es kann reichen. Der Bundesgerichtshof sieht in der Übergabe eines Gutachtens einen Umstand, aus dem der Verkäufer erwarten darf, dass der Käufer es durchsieht. Lassen Sie den Empfang schriftlich bestätigen.

Weiterführende Literatur

Dieses Thema behandle ich in meinem Buch „Das Fertighausdilemma“ ausführlich. Dort finden Sie das Kapitel zu Haftung und Schadensersatz sowie Checklisten für Käufer, Verkäufer, Makler und Bewohner.

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