Warum bei Schadstoffverdacht im alten Fertighaus ein Sachverständiger unverzichtbar ist

Kurz zusammengefasst

Eine Erfahrung, die sich ständig wiederholt

Über meine Website hosby-historie.de erreichen mich regelmäßig Fragen von Menschen, die den Kauf eines Hosby Hauses erwägen. Im Kern geht es fast immer um dieselbe Sorge, nämlich ob in den Häusern Schadstoffe stecken. Ich informiere dann über das Thema und verweise auf mein Buch „Hosby”, das sich damit befasst. Eines stelle ich dabei jedes Mal klar. Verlässliche Gewissheit liefert nur ein Fachmann, der misst und die Ergebnisse bewertet.

An genau diesem Punkt zeigt sich ein Muster, das mich nachdenklich stimmt. In fast allen Fällen wird schnell deutlich, dass die Ratsuchenden auf einen Gutachter verzichten möchten. Der Grund ist fast immer derselbe. Man will Geld sparen.

Aus meiner Sicht ist das ein Denkfehler. Wer ein Haus für mehrere Hunderttausend Euro kauft, trifft in der Regel eine der größten finanziellen Entscheidungen seines Lebens. Wer dabei bereits Sorge wegen möglicher Schadstoffe hat, hat einen konkreten Anlass für eine fachliche Prüfung. Ein Gutachten kostet nur einen kleinen Bruchteil des Kaufpreises und verhindert, dass aus einer Sorge eine teure Überraschung wird. Besser angelegt ist Geld an kaum einer anderen Stelle des Hauskaufs.

Mein Appell lautet deshalb: Treffen Sie eine Entscheidung dieser Größenordnung nicht auf Basis von Vermutungen. Verschaffen Sie sich Gewissheit, bevor Sie unterschreiben.

Der Text richtet sich nicht nur an Interessenten und Besitzer von Hosby Häusern. Alles, was er beschreibt, gilt für jedes ältere Fertighaus.

Was ist ein Sachverständiger, was ein Baubiologe?

Beide Begriffe werden im Alltag oft vermischt. Für Ihre Auswahl ist der Unterschied wichtig.

Sachverständiger

Die Bezeichnung ist in Deutschland rechtlich nicht geschützt. Die IHK weist ausdrücklich darauf hin, dass auch Personen den Titel führen, die nicht ausreichend qualifiziert sind. Einen höheren Standard bietet die öffentliche Bestellung. Öffentlich bestellte Sachverständige sind darauf vereidigt, unabhängig und unparteiisch zu handeln, werden befristet bestellt und können den Status verlieren, wenn ihre Qualifikation nicht mehr genügt. Deshalb werden sie auch bevorzugt als Gerichtsgutachter beauftragt. Für Schadstoffe gibt es ein eigenes Sachgebiet. Die IHK Organisation führt es unter dem Titel Schadstoffe in Innenräumen und an Gebäuden und legt fachliche Bestellungsvoraussetzungen fest, die ein einschlägiges Studium oder gleichwertige Qualifikation sowie Gutachtenerfahrung verlangen. Das bundesweite Verzeichnis finden Sie auf svv.ihk.de.

Baubiologe

Eine gesetzlich geregelte Berufsausbildung zum Baubiologen gibt es nicht. Das Institut für Baubiologie und Nachhaltigkeit bietet einen rund einjährigen Fernlehrgang an, auf den Aufbauseminare zum baubiologischen Messtechniker folgen können. Der Lehrgang ist zugelassen, hat aber keine formalen Zugangsvoraussetzungen. Das macht gute Baubiologen nicht schlechter. Es heißt aber, dass die persönliche Qualifikation im Einzelfall zählt. Fragen Sie nach der Messtechnik Ausbildung, nach Berufserfahrung und nach Referenzen. Baubiologen arbeiten häufig nach dem Standard der baubiologischen Messtechnik, dessen Vorsorgewerte meist strenger sind als amtliche Richtwerte. Das ist legitim, sollte aber im Gutachten offen benannt werden.

Was beide leisten sollten

Unabhängig vom Titel erwarten Sie zu Recht vier Dinge. Der Gutachter misst nicht nur, sondern bewertet. Er arbeitet mit einem akkreditierten Labor. Er dokumentiert nachvollziehbar. Und er hat kein Eigeninteresse an einer Sanierung, die er anschließend selbst anbietet.

Wie arbeitet der Profi?

Ein Schadstoffgutachten folgt einem festen Ablauf. Er unterscheidet sich von einem Test, weil jeder Schritt geplant und dokumentiert ist.

Schritt 1- Erstgespräch und Anamnese

Der Gutachter erfragt Baujahr, Bauweise, Umbauten, Beschwerden, Gerüche und den Anlass. Er klärt die Fragestellung. Geht es um einen Kauf, um Beschwerden oder um eine Sanierung? Von der Antwort hängt der Umfang ab.

Schritt 2- Unterlagen

Er sichtet Bauakte, Baubeschreibung, Typenpläne, Gutachten und Rechnungen. Wie die früheren Artikel dieser Serie zeigen, lassen sich daraus Hinweise auf Plattentypen, Holzschutz und Hersteller ableiten.

Schritt 3- Ortstermin und Begehung

Er prüft Bauteile, Hohlräume, Dachraum und Keller. Er achtet auf Geruch und Feuchte. Dabei zählt sein geschulter Blick. Er erkennt Platten, Anstriche, Kleber und Dämmstoffe und weiß, welche Schadstoffe dazu passen.

Schritt 4-Messplanunng

Jetzt entscheidet er, was gemessen wird. Er wählt die Stoffe, die Räume, die Zeitpunkte und die Bedingungen. Das ist der Kern seiner Arbeit. Ein Laie misst, was er kennt. Der Profi misst, was die Situation erfordert. Er bestimmt auch, ob Raumluft, Hausstaub, Materialproben oder eine Kombination nötig sind. Für Raumluft orientiert er sich an Richtlinien wie der VDI 4300 und wählt Bedingungen, die den ungünstigen Fall abbilden, etwa bei geschlossenen Fenstern.

Schritt 5- Probeentnahme(n)

Er entnimmt die Proben selbst und protokolliert Ort, Zeit, Temperatur, Lüftung und Nutzung. Genau dieses Protokoll macht die Ergebnisse später belastbar. Ein Hinweis zur Methode. Eine Materialuntersuchung ist immer dann sinnvoll, wenn bereits ein konkreter Verdacht vorliegt, etwa durch einen typischen Geruch, ein bestimmtes Baujahr oder ein vorheriges Messergebnis. Der Profi entscheidet, wann dieser Fall eintritt.

Schritt 6- Labohranalyse

Die Proben gehen an ein Fachlabor, das nach DIN EN ISO/IEC 17025 akkreditiert ist. Dort werden sie mit den passenden Verfahren analysiert, bei Chloranisolen etwa mit Gaschromatographie in sehr niedriger Bestimmungsgrenze.

Schritt 7- Bewertung

Jetzt kommt der Teil, den kein Teststreifen liefert. Die Verbraucherzentrale NRW hält fest, dass es nicht reicht zu messen, welche Schadstoffe in Luft oder Hausstaub sind. Die Werte müssen anhand von Richtlinien der Länder, Innenraumrichtwerten des Umweltbundesamtes oder Orientierungswerten der AGÖF bewertet werden. Der Gutachter weiß, welcher Maßstab für welchen Stoff passt. Er ordnet ein, ob ein Wert unauffällig, auffällig oder handlungsrelevant ist.

Schritt 8- Gutachten und Konzept

Das Gutachten beschreibt Befund, Ursache, Bewertung und Empfehlung. Auf Wunsch entwirft der Gutachter ein Sanierungskonzept. Die Verbraucherzentrale rät, Sanierungsziele zu formulieren, deren Einhaltung mit dem Sanierungsunternehmen schriftlich vereinbart werden sollte.

Schritt 9- Erfolgskonntrolle

Nach einer Sanierung misst er erneut. Nur so lässt sich belegen, dass die Maßnahme gewirkt hat. Dieser Schritt wird von Selbstmessern fast nie gemacht.

Wann ist ein Profi zwingend erforderlich?

Es gibt Situationen, in denen ein Sachverständiger nicht nur ratsam, sondern notwendig ist. Die folgende Tabelle fasst sie zusammen:

Die häufigsten Einwände und was dagegen spricht

Einwand 1. Das kostet zu viel

Der Einwand ist verständlich, hält aber einer Rechnung nicht stand. Die Verbraucherzentrale NRW nennt für die Analysekosten einige Hundert bis einige Tausend Euro und stellt fest, dass sie niedrig sind im Vergleich zu den Kosten einer möglicherweise nötigen Schadstoffsanierung. Ökotest beziffert eine Vorprüfung auf etwa 500 Euro und eine Untersuchung mit Raumluftmessung auf flüchtige organische Verbindungen und Formaldehyd auf 1.000 bis 1.500 Euro, wobei weitere Proben wie Hausstaub die Kosten erhöhen können.

Setzen Sie das in Relation. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro machen 1.500 Euro genau 0,5 Prozent aus. Auch 3.000 Euro sind nur ein Prozent. Dem steht der Artikel zum Abstand vom Hauskauf gegenüber, in dem schon eine Beispielrechnung für den Abriss eines Hauses mit 140 Quadratmetern bei 7.000 bis 21.000 Euro liegt, ohne Sonderstoffe, ohne Neubau und ohne Entsorgung als belastetes Altholz.

Es gibt noch ein zweites Argument. Ein Gutachten ist ein Verhandlungsinstrument. Ein dokumentierter Befund mit Kostenvoranschlägen kann den Kaufpreis senken. Das Gutachten kann sich damit selbst bezahlen. Wer nicht misst, verhandelt ohne Zahlen.

Einwand 2. Messungen kann ich doch selbst vornehmen

Teilweise stimmt das. Ein Einsende Set liefert einen Laborwert für eine Probe. Auch ich habe eine Holzprobe aus meinem eigenen Haus untersuchen lassen. Das war eine Orientierung und kein Gutachten. Der Artikel zu Selbsttest oder Labor erklärt die Unterschiede im Detail. Hier die vier wichtigsten Gründe, warum der Selbsttest den Profi nicht ersetzt.

Erstens fehlt die Messplanung. Wer nicht weiß, was zu messen ist, misst das Falsche. Zweitens liegt die Probenahme in Laienhand. Falsche Entnahmetiefe, falscher Staub oder ein falscher Raum liefern formal korrekte, aber wertlose Zahlen. Drittens fehlt die Bewertung. Eine Zahl ohne Richtwert und ohne Kontext führt zu Panik oder falscher Entwarnung. Viertens bleibt der Beweiswert gering, weil die Probenahme nicht unabhängig dokumentiert ist.

Hinzu kommt der Sonderfall Asbest. Ein verlässlicher Schnelltest existiert nicht, und schwach gebundenes Material gehört nie in Laienhände. Mein Rat lautet deshalb. Nutzen Sie den Selbsttest als erste Orientierung, wenn Sie wollen. Treffen Sie aber keine Kauf oder Sanierungsentscheidung allein darauf.

Einwand 3. Ist doch alles nicht so schlimm

Das weiß niemand, bevor gemessen wurde. Die Daten sprechen eine andere Sprache. Bei Chloranisolen, dem typischen Fertighausgeruch, lag in einer Studie mit 300 Raumluftproben der Geruchswert in mehr als der Hälfte der Proben über 1, es bestand also eine Geruchsbelastung. In zehn Prozent der beprobten Räume lag er bei 6,5 oder darüber, was einen intensiven Geruch bedeutet. Dazu kommt, dass Bewohner den Geruch selbst oft gar nicht mehr wahrnehmen. Wer im Haus lebt, ist der schlechteste Zeuge.

Auch bei meinem eigenen Haus fiel ein Wert auf, mit dem ich nicht gerechnet hatte. Genau das ist der Punkt. Erwartung und Realität weichen voneinander ab. Der Satz „es ist doch alles nicht so schlimm” ist eine Hoffnung und kein Befund.

Einwand 4. Der Verkäufer hat gesagt, es sei alles in Ordnung

Das mag ehrlich gemeint sein. Es ersetzt trotzdem keine Untersuchung. Ein Verkäufer weiß oft nicht, was in der Wand steckt. Wenn er ein Gutachten vorlegt, stellt sich die Frage nach dem Auftraggeber. Ein Gutachten im Auftrag des Verkäufers dient dessen Interessen. Beauftragen Sie den Gutachter selbst, damit er Ihren Fragen folgt. Und bedenken Sie, was die früheren Artikel gezeigt haben. Wer einen Befund vor dem Kauf kennt, kann sich später nicht mehr auf diesen Mangel berufen. Wissen gehört deshalb vor die Beurkundung, nicht danach

Einwand 5. Wir riechen nichts und haben keine Beschwerden

Das ist beruhigend, beweist aber nichts. Die Nase gewöhnt sich, und manche Stoffe haben keinen Geruch. Asbestfasern, Mineralwolle, Radon und Kohlenmonoxid sind geruchlos. Beschwerden sind unspezifisch und hängen von der Empfindlichkeit ab. Das Fehlen von Geruch und Beschwerden ist ein gutes Zeichen, aber keine Messung. Wie der Artikel zur Nase als Messgerät erklärt, ist der Geruch allenfalls ein erstes Indiz.

Einwand 6. Wir reißen das Haus ohnehin ab

Auch dann lohnt sich die Untersuchung. Sie liefert die Grundlage für die Entsorgung. Mit Holzschutzmitteln behandeltes Konstruktionsholz fällt als belastetes Altholz an, und das verändert Kosten und Verfahren. Wer ohne Befund abreißt, kalkuliert ohne diese Zahl. Und wer das Haus zunächst bewohnen will, muss ohnehin wissen, was in der Luft ist.

Einwand 7. Ich habe Angst vor dem Ergebnis

Diese Haltung ist menschlich, hilft aber niemandem. Nichtwissen schützt nicht vor dem Problem, es verschiebt nur den Zeitpunkt, an dem Sie davon erfahren. Spätestens nach dem Einzug sind die Handlungsmöglichkeiten kleiner, weil Sie kein Verhandlungsargument mehr haben. Ein Befund ist kein Urteil. Meist ist er die Grundlage, um ein Haus zu einem fairen Preis zu kaufen, gezielt zu sanieren oder bewusst Nein zu sagen. Der Artikel zum Abstand vom Hauskauf beschreibt, wie sich daraus eine tragfähige Entscheidung ableiten lässt.

Woran Sie ein gutes Gutachten erkennen

Prüfen Sie nach Erhalt, ob folgende Punkte enthalten sind.

Fehlen mehrere dieser Punkte, fragen Sie nach. Ein seriöser Gutachter erklärt sein Vorgehen gern.

So sparen Sie an der richtigen Stelle

Wer aufs Geld achten muss, kann das tun. Es gibt klügere Wege als den Verzicht.

Stufen Sie die Untersuchung

Beginnen Sie mit einer Vorprüfung, die der Gutachter vor Ort durchführt. Daraus ergibt sich, welche Messungen wirklich nötig sind. Die Verbraucherzentrale NRW betont selbst, dass eine teure Schadstoffmessung nicht immer notwendig ist, um ein Problem zu lösen. Bei klarer Ursache genügt manchmal eine gezielte Maßnahme. Bei einem Fertighaus der Baujahre bis 1985 mit Verdacht liegt der Fall anders.

Bereiten Sie sich vor

Sammeln Sie Unterlagen, notieren Sie Gerüche und Beschwerden und legen Sie ein Protokoll an. Das verkürzt die Zeit des Gutachters.

Foormulieren Sie präzise

Wer fragt, ob das Haus für den Kauf geeignet ist, bekommt eine andere Untersuchung als jemand, der nur wissen will, was riecht.

Holen Sie Angebote ein

Vergleichen Sie den Leistungsumfang, nicht nur den Preis. Lassen Sie Leistungen, Proben, Labor und Gutachten schriftlich festhalten.

Nutzen Sie die Ergebnisse

Ein Gutachten gehört in die Preisverhandlung. Wer es nur ablegt, verschenkt Wert.

Entscheidunngsgrundlagen

Häufig gestellte Fragen

Brauche ich beim Kauf eines alten Fertighauses wirklich einen Sachverständigen?

Bei Verdacht und bei Baujahren bis etwa 1985 ist das dringend zu empfehlen. Ökotest rät, ältere Häuser vor dem Kaufvertrag professionell abklären zu lassen. Nach dem Kauf sind Ihre Rechte oft eingeschränkt.

Was kostet ein Schadstoffgutachten?

Die Verbraucherzentrale NRW nennt einige Hundert bis einige Tausend Euro. Ökotest beziffert eine Vorprüfung auf etwa 500 Euro und eine Untersuchung mit Raumluftmessung auf 1.000 bis 1.500 Euro. Weitere Proben erhöhen die Kosten. Die Preise sind Orientierungswerte.

Was ist der Unterschied zwischen Sachverständigem und Baubiologen?

Die Bezeichnung Sachverständiger ist nicht geschützt. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind von der IHK geprüft und zur Unabhängigkeit verpflichtet. Baubiologe ist kein gesetzlich geregelter Beruf. Entscheidend sind Ausbildung, Messtechnik, Erfahrung und Unabhängigkeit im Einzelfall.

Wie finde ich einen guten Gutachter?

Nutzen Sie das IHK Verzeichnis unter svv.ihk.de und suchen Sie nach dem Sachgebiet Schadstoffe in Innenräumen und an Gebäuden. Fragen Sie nach Labor, Akkreditierung, Referenzen und einem Musterbericht. Meiden Sie Anbieter, die Messung und Sanierung aus einer Hand verkaufen, ohne Unabhängigkeit zu belegen.

Reicht ein Selbsttest aus dem Internet?

Als Orientierung ja, als Entscheidungsgrundlage nein. Ihm fehlen Messplanung, dokumentierte Probenahme, Bewertung und Beweiswert. Bei Asbest gibt es keinen zuverlässigen Schnelltest.

Ist ein Gutachten vom Verkäufer ausreichend?

Es ist ein Hinweis, aber kein Ersatz. Der Verkäufer ist Auftraggeber, und seine Interessen können von Ihren abweichen. Beauftragen Sie den Gutachter selbst.

Wann muss ich zwingend einen Profi hinzuziehen?

Bei Asbestverdacht, bei Beschwerden mit Ortsbezug, bei Streitfällen, für die steuerliche Geltendmachung, bei der Sanierungsplanung und vor dem Kauf eines Hauses mit Verdacht.

Weiterführende Literatur

Dieses Thema behandle ich in meinem Buch „Das Fertighausdilemma” ausführlich, und für Hosby Häuser in meinem Buch „Hosby”. Dort finden Sie die Einordnung der Schadstoffe, Hinweise zur Untersuchung und Checklisten für Käufer, Verkäufer, Makler und Bewohner.

Als Soft- oder Hardcover	Zum Shop Bei Amazon kaufen *
Als PDF zum Download	Zum Shop
Als E-Book	Zum Shop Als Kindle-Version *

* Als Amazon-Partner verdiene ich an qualifizierten Verkäufen.